16.10.2018
Z Kraju
Czy spółdzielnia ma prawo nakazać wymianę głowic?
Spółdzielnia mieszkaniowa, powołując się na rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki
i ich usytuowanie, nakazuje wymianę głowic termostatycznych. Czy to rozporządzenie dotyczy także budynku wybudowanego w latach 80.? Czy spółdzielnia ma prawo nakazać lokatorom wymianę takich głowic i kto jest właścicielem obecnych zaworów i głowic termostatycznych - lokator czy spółdzielnia?- pyta Czytelnik.
Chcąc odpowiedzieć na list Czytelnika w sprawie odpowiedzialnego za wymianę głowic nagrzejnikowych zaworów termostatycznych, należy uzupełnić informację o przedmiotowej wymianie głowic. W omawianym przypadku modernizacja planowana jest w docieplonym budynku z lat 80., a obecne głowice są uruchamiane przy temperaturze 10 stopni. Spółdzielnia tłumaczy, że nowe będą się załączały automatycznie przy temperaturze minimalnej 16 stopni.
W nowych głowicach nie ma pozycji „O", co uniemożliwia całkowite zakręcenie grzejnika.
Instalacja centralnego ogrzewania (c.o.) budynku wielolokalowego stanowi konkretne techniczne rozwiązanie, zaprojektowane, wykonane i funkcjonujące jako jedna całość, w skład której wchodzą między innymi urządzenia związane z zasilaniem w ciepło danego budynku (np. lokalne źródło ciepła, węzeł cieplny), wewnętrzna instalacja c.o. wraz ze wszystkimi grzejnikami (a więc także
w lokalach) i armaturą przygrzejnikową (w tym zaworami) oraz inne urządzenia wchodzące w skład tego konkretnego technicznego rozwiązania. Tym samym cała instalacja c,o, wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Dokonywanie zmian w systemie ogrzewania budynku wielolokalowego możliwe jest wyłącznie za zgodą jego właściciela (współwłaścicieli), na co jednoznacznie wskazuje Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 roku - sygn. akt III CZP 36/97 (opublikowana w zeszycie OSN IC Nr 1/98, poz. 4), Podobnie stanowi § 42 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych
i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku określającego warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych. Należy podkreślić, iż przepisy tego rozporządzenia dotyczą wszystkich budynków mieszkalnych, niezależnie od formy prawnej władania takimi budynkami oraz poszczególnymi lokalami.
Zatem w przypadku wspólnoty mieszkaniowej dokonywanie zmian w systemie ogrzewania budynku wielolokalowego (a więc także wymiany elementów instalacji centralnego ogrzewania) wymagać będzie zgody ogółu współwłaścicieli tego budynku.
Natomiast w przypadku budynku spółdzielni mieszkaniowej od postanowień statutu spółdzielni
i wydanych na jego podstawie regulaminów wewnętrznych zależeć będzie określenie rozgraniczenia praw i obowiązków pomiędzy spółdzielnią i użytkownikami poszczególnych lokali co do sposobu utrzymywania technicznego elementów budynku wielolokalowego, znajdujących się wewnątrz lokalu. Przy czym przyjęte zasady utrzymywania elementów budynku mieszkalnego, zarówno we wspólnocie, jak i w spółdzielni, nie mogą być sprzeczne z przepisami ww. rozporządzenia, określającymi warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych. Natomiast przepisy przywołanego rozporządzenia dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie to wytyczne dla projektantów i wykonawców robót budowlanych. A zatem wymagania określone tymi przepisami (z 12 kwietnia 2002 roku) będą dotyczyć opisanego w korespondencji budynku (zaprojektowany i wybudowany w latach 80.)
w przypadku przebudowy któregoś z elementów tego budynku, na przykład instalacji centralnego ogrzewania.
Wobec tego pozostaje przypomnieć, iż kompetencje i sposób działania organów samorządowych spółdzielni określają przepisy ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także statut danej spółdzielni (uchwalony przez jej walne zgromadzenie) oraz regulaminy wydane na podstawie statutu, uchwalone przez uprawnione statutowo organy.
Zgodnie z przepisami ww. ustaw członkowie spółdzielni mają prawo zapoznawać się z jej statutem i regulaminami uchwalanymi przez uprawnione statutowo organy samorządowe danej spółdzielni. Członkowie niezadowoleni z decyzji podjętych przez organy samorządowe spółdzielni,
a więc także z decyzji (uchwał) rady nadzorczej (organu wybranego pośród członków przez ich samych) - mogą dochodzić swoich roszczeń na drodze postępowania wewnątrzspółdzielczego, którego tryb powinien określać statut spółdzielni lub w postępowaniu sądowym na drodze cywilnej.
Dokonując oceny zagadnień związanych z utrzymaniem technicznym spółdzielczych budynków
i lokali nie należy też zapominać o zasadzie samowystarczalności finansowej w spółdzielczej gospodarce zasobami mieszkaniowymi. Zasada ta wynikała z ww. ustawy Prawo spółdzielcze, zaś od 24 kwietnia 2001 roku wynika z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zważywszy powyższe uwarunkowania i okoliczności - utrzymywanie instalacji
centralnego ogrzewania, w tym wymiana jakichkolwiek jej elementów, powinno być zadaniem podmiotu zarządzającego budynkiem wielolokalowym, niezależnie od formy prawnej władania takim budynkiem.
Krzysztof Cichowski
--------------------------------
Przytoczyliśmy odpowiedź specjalisty Związku Rewizyjnego SM RP i redaktora miesięcznika „Administrator” na pytanie zadane przez jednego z czytelników. Pytanie, które pojawiło się w naszej spółdzielni 2 ÷ 3 lata temu gdy przeprowadzaliśmy wymianę zużytych termozaworów na grzejnikach w naszych lokalach.
Wtedy też w procesie modernizacji instalowaliśmy urządzenia, zgodne z rozporządzeniem ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki. Rozpętała się wtedy dyskusja przeciwników wymiany termozaworów na nowe, podsycana przez paru dyletantów z Rady Miasta. Ba doczekała się nawet oficjalnej „interpelacji” jednego z radnych. No cóż z niektórymi teoriami, żyrardowskich działaczy samorządowych trudno dyskutować. Oni nadal mają dobre samopoczucie i wysokie mniemanie o posiadanej wiedzy, co skonstatowaliśmy odnajdując ich na tegorocznych listach w zbliżających się wyborach samorządowych.
Pozostała u nas natomiast grupka, niespełna 2%-owa, użytkowników lokali, która nie dopuściła do wymiany starych termozaworów. Zresztą grupka ta kurczy się w kolejnych sezonach, ponieważ stare termostaty padają i będą nagminnie padać ze starości, przepuszczając maksymalny przepływ ciepła przez całą dobę i nabijając koszty użytkownikowi lokalu.
Nie będziemy tych opornych przymuszać do wymiany poprzez procedurę karną, stosowaną
z powodzeniem w podobnych przypadkach. Będziemy czekać, aż sami się obudzą. Nie będziemy się też wyzłośliwiać nad ich motywacją w tej sprawie, która w większości przypadków polega na chęci wykorzystywaniu ciepła za które płacą sąsiedzi zza ściany.
Liczymy na ich refleksję.
Zarząd ŻSM
Ps. W artykule wykorzystano materiał z miesięcznika „Administrator” i MENADZER NIERUCHOWOŚCI.